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《法治日报》记者在某社交平台搜索“串串房”字样,有不少网友爆出自己疑似租到“串串房”的经历。那么,如何避免租到“串串房”?如果不慎租了此类房屋,应如何维权?山东省济南市槐荫区人民法院法官李巧英在接受记者采访时表示,租客应充分了解房屋的环境质量,在签订租房合同时,通过明确房屋环境质量标准、检测义务、违约责任等,确保自身权益不受损害。
出租房甲醛超标引发身体不适
王某是一名在济南打工的年轻人,辛苦工作一天后,希望有一个舒适的栖息之所。为此,王某货比三家,最终选择承租党某的公寓房。2023年4月30日,王某与党某签订《房屋租赁合同》,押金1500元,租金共计4500元。租期一年,租金按季度支付。合同签订后,王某入住该房屋。
入住不久,王某便身感不适,身上起了许多红疹。王某怀疑承租的房屋存在质量问题,于2023年7月19日自行委托某鉴定机构对租赁房屋进行甲醛检测。检测结果显示案涉房屋甲醛超标,王某遂与党某协商解除合同,退还押金和租金。双方多次协商未果,王某便搬离案涉房屋,党某也已将案涉房屋另行出租。
越想越气的王某一怒之下将党某诉至槐荫法院,要求党某退还押金、租金并赔偿人身健康损害费5000元及检测费500元。
党某辩称,该鉴定系王某自行委托,不认可其主张的甲醛超标鉴定结论。身上起红疹的因素有很多,并不能确定是租住的房屋导致的,不同意退还和赔偿各类款项。
租房存在质量缺陷可解除合同
槐荫法院经审理认为,租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。出租人的核心义务是向承租人提供符合租赁用途,具有使用、收益价值的租赁物。在租赁物存在危及承租人的人身安全或者健康的情况下,出租人应对租赁物承担瑕疵担保责任。根据民法典第七百三十一条规定,租赁物危及承租人的安全或者健康的,即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格,承租人仍然可以随时解除合同。因此,为了保证承租人的人身安全或者健康,在租赁物具有危及承租人的安全或者健康的缺陷时,承租人可以随时解除合同,即使承租人对租赁物有瑕疵是明知的。
本案中,王某和党某签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示,未违反国家法律、行政法规的强制性规定,对双方均具有法律约束力,应属有效。双方均应当根据合同约定履行自己的相应义务,党某应当交付符合正常使用要求的房屋。若房屋室内甲醛超标、空气质量不合格,危及承租人身心健康,承租人可以随时要求解除合同。
根据民法典规定,合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施,并有权请求赔偿损失。若因甲醛超标导致合同解除,承租人有权以出租人交付房屋影响安全、健康为由,要求房东退还剩余的租金及押金,支付违约金或侵权损害赔偿金,并支付房屋空气质量不合格而产生的检测费用。
“关于租赁房屋缺陷导致的人身损害赔偿,按照租赁合同的性质,出租人有义务向承租人提供可以安全使用、收益的租赁物,当出租人提供的租赁物存在安全质量缺陷时,出租人对承租人承担违约责任。如果租赁物安全质量瑕疵造成承租人或者使用人的人身损害,承租人可以选择要求出租人承担合同违约责任或者侵权责任,构成了合同关系和侵权关系的竞合,承租人可以择一选择。”李巧英说。
如何认定因果关系成维权难点
在此类案件中,如何认定案涉房屋甲醛超标、当事人身体不适与涉案房屋甲醛超标是否存在因果关系,是当事人维权的难点,也是法院审理的重点和难点。
在李巧英看来,甲醛超标的事实应被法律所认定,才能切实保障承租人的权益,而认定的方式毫无疑问需要通过甲醛检测,甲醛检测看似简单,但如果不符合法定程序等要求,将难以达到维权的目的。“空气质量数据是动态的,会随着时间推移而不断发生变化。作为承租人,一定要注意及时留存相关证据。对空气质量进行检测时,双方均应在场。若出租人拒绝到场,需保留通知出租人到场的证据,如微信、短信、通话记录等等,表明曾通知过出租人。检测过程中,尽量全程录音录像,同时注意检测程序要规范。在这类诉讼中,出租方自认空气质量存在问题的书面材料、录音等证据尤其具有证明力,承租人应着重收集整理。”李巧英说。
另外,李巧英认为,承租人身体不适与承租房屋甲醛超标之间存在因果关系较难证明。对此,承租人应在承租案涉房屋期间前往医院进行诊断,提供由专业医疗机构出具的病历。
本案中,王某出示的检测报告虽系其自行委托检测,但一定程度可说明房屋存在甲醛、苯、甲苯等含量超标的高度盖然性。王某在起诉前已自行搬离房屋,党某也已将房屋收回并再次出租,且收回房屋后未及时再对房屋空气质量进行检测,致使房屋丧失了重新鉴定的条件,导致涉案房屋是否存在甲醛、苯、甲苯等含量超标处于无法查明的状态。
最终,本案经过法官充分地释法明理,双方本着互谅互让的原则达成一致:案涉租赁合同解除,党某当庭向王某支付各项费用合计3000元,王某当庭撤回起诉,纠纷最终得以化解。
租赁合同应明确双方责任和义务
在房屋租赁市场日益繁荣的今天,常常存在将房屋装修后快速对外出租的情况,而没有设置合理期限或者采取适当措施净化房屋内的空气,最终导致出租房屋内甲醛等有害物质超标,危及承租人身心健康现象时有发生。
李巧英表示,出租人应秉持诚信原则,忠实履行合同义务,提供满足法定及约定标准的房屋。同时,租客在签订租房合同时应注意以下几点:首先,要明确房屋环境质量标准,在租房合同中,租客应要求房东明确房屋的环境质量标准,可以要求房东提供相关的检测报告或证明文件。其次,应约定检测义务,在合同中约定房东有义务对房屋进行空气质量检测,并确保室内空气质量符合国家标准。同时,可以约定租客在入住前有权自行进行检测,并在发现甲醛超标时要求房东采取措施解决。再者,要明确违约责任,在合同中明确约定双方的违约责任。如果租客发现房屋甲醛超标且房东未能及时解决问题,租客有权要求房东承担违约责任并赔偿损失。
“总之,租客在签订租房合同时,应充分了解房屋的环境质量,明确双方的义务和责任,以确保自身权益不受损害。同时,通过实地考察、了解房东背景等方式,提高租房的安全性和舒适度。在此基础上,双方遵循合同约定,共同维护良好的租赁关系。”李巧英说。
来源:法治日报社区版
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