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Lun 23 Novembre 2020
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作者 | 王迪
编辑 | 吴亚
在投资者提问环节,中金说,看到中海地产这份业绩挺感动。因为这几年,市场剧烈调整,中海地产的发展战略,又好又快,且强调稳中求进。
8月28日下午,中海地产(0688.HK)发布2023年度中期业绩。半年报显示,今年上半年,中海地产实现销售额 1802 亿元,同比增长30%,核心股东应占溢利为 138.2 亿元,半年股本回报率为3.8%,董事局宣布派发中期股息每股港币35仙。
在超六成房企预告亏损的境况下,中海地产的这份成绩单是一股“清流”。据克而瑞数据显示,上半年中海地产权益销售额排名位居行业第一。目前,在手现金高达1142亿元,上半年斥资414亿购入土地,投资购地金额居行业前三。只不过,继2022年“利润王”归母净利跌幅创20年之最,上半年归母净利降幅并没有明显改善。
半年报显示,股东应占溢利134.9亿元,核心股东应占溢利138.2亿元,同比分别下降19.43%、20.35%。此外,虽然毛利率是近年来中期最低至22.61%,但较去年底提高1.32个点,比出险房企个位数的毛利率要好。
“飓风”过境,没有一家房企可以不受影响。“成立于1979 年,中国海外是国内发展历史最长的房企,也是唯一经历了三次大的经济危机与行业周期转换剧烈冲击的房企。包括 97 亚洲金融风暴、2008 年次贷危机,以及当前正在经历的以市场整体下行、行业大洗牌为特征的房地产转折期。”
这是中海董事局主席颜建国在中期业绩会上的表述。他指出,中海取得的成绩与其奉行的法则相关:“我们始终敬畏市场,信奉长期主义,行业高潮时不激进,低潮时不保守,不会为规模而做大规模,要求有利润的销售,有质量的增长”。
“20%销售增长”目标不变,下半年可售货量 6100 亿元
房地产市场依然处于下行筑底过程中,利好与利空因素交织,形势错综复杂。结合市场形势与公司的发展策略,颜建国讲了三个“变与不变”:
第一、房地产市场供求关系发生了重大变化,不变的是房地产依然是大行业、支柱性产业。第二、房地产转折期,不确定性增强,市场变化多端,不变的是公司稳中求进的高质量发展策略。第三、下半年的市场仍在变化中,公司全年销售与利润稳中有升的目标维持不变。
今年年初,中海地产将销售合约额增长目标设定为20%,在诸多房企还处在“防守”保现金流避免暴雷的阶段,中海地产所瞄准的是市场中制定的最高增长目标。此外,中海地产还提到今年商业收入要增长30%,利润稳中有升。
颜建国的理解是,中海地产战胜市场的信心源自于充足的货量,以及主力货量布局于核心城市的货量结构优势,还有财务资金优势、融资成本优势、成本费用优势等。
上半年,中海地产核心股东净利润率为 15.5%;核心股东净利润率为 15.5%。其中,合约销售市场份额逆势提升 0.76 百分点至 2.86%,市占率提升 36%。据克而瑞的统计数据显示,中海地产全口径销售和权益销售排名分别位居行业第三和第一。
中国海外发展有限公司行政总裁张智超透露,下半年中海货量依旧非常充足,全集团有 6100 亿元总可售货量,并且8 成在一线、强二线城市,其中,上海、北京、深圳、广州、成都、杭州等城市都有新的项目入市。
“下半年,上海预计贡献合约额 400 亿,北京预计贡献合约额超 300 亿,相关项目销售的确定性很高。其他一些核心城市、核心地段的高确定性项目,也将在下半年入市,我们对全年 20%增长目标是充满信心的。”
根据年初中海地产的披露,2023年可售货值为7900亿元,销售额同比增速增加20%,对应2023年销售额为3538亿元,对应去化率为45%。
就市场走势来看,中海管理层的理解是,7 月份是传统的销售淡季,8 月份公司的销售案场来访量较 7 月份上升 15-20%。此外,从 7 月底,从中央到地方,出台了一系列支持市场的政策,相信会对市场回升起到积极作用
针对是否因为经济低迷,改善性需求或走低的问题,张智超则指出,中海地产聚焦一线、强二线,总体来说,改善型需求还是非常强劲的,包括周末上海杨浦项目刚刚开盘销售,销售情况也非常好,开盘去化率超过 90%,购买客户主要是改善型客户为主。我们预判未来改善需求反而会更加强劲,更加成为住房市场的主力。
事实上,就上半年来看,中海地产住宅销售与商业收入逆势增长,市场占有率进一步提升。
2023年上半年,中海实现收入29.5亿元,同比增长11.3%。其中,上半年销售均价为22410元/㎡,同比上升5.5%,中海地产的净利润暂居行业第一。在住宅交付方面,上半年中海地产交付2.6万套,按时交付率为100%。
此外,商业地产有对冲周期性调整的作用,并能够在一定程度上弥补开发销售萎靡不振的情况。中海地产上半年商业资产运营收入29.5 亿元,同比增长 11.3%。
期内,中海地产10个商业物业在上半年投入运营,合计73万㎡建筑面积,包括3座写字楼、4座购物中心、3栋长租公寓,为收入增长注入新的动能。此外,中海以轻资产模式输出管理,上半年新签约管理外部商业物业22万平方米,累计管理外部商业物业115万平方米。
斥资400亿纳储,下半年积极捕捉收并购机会
相比于“活下去”,如今44岁的中海显然更想“活得好”。
面对市场波动下行,能够穿越周期,必须要进行精准投资。中海一直聚焦高能级城市,保持投资定力。
今年上半年,在其他出险房企聚焦化债进程时,手中资金充足的央企中海地产则开启“买买买”模式。仅2023年上半年最后两天时间,中海共计耗资225.52亿元在深圳、厦门、合肥、石家庄等四座城市拿地
就2023 年上半年来看,中海地产新增土地储备 16 宗,总购地金额 414 亿元,新增总货值人民币 717 亿元,其中。北上广深四个一线城市的新增货值在集团新增货值中占比44.7%。
截至2023年6月末,中海地产总土地储备为6096万㎡。根据克尔瑞的数据,中海地产上半年的拿地投资购地金额居行业前三。
在管理层看来,就中海地产跟踪的重点城市供地计划来看,上半年供地量大概占全年供地量 36%,这意味着下半年有更多投资机会出现。
一、二线高能级城市往往具有土地价格高的特点,但是高能级城市也更具有潜力的客户群体及售价优势。与此同时,持续换仓核心城市,增强土地储备质量,已经成为诸多房企抢占市场修复先机的目标。
上半年,中海地产约 80%货量位于一线和强二线城市, “上半年,热点城市、热点地块竞争激烈,从 7、8 月份情况来看,土地市场表现更加理性和平稳,下半年投资机会应该会更好。”
颜建国在业绩会上表示:“下半年,我们将加大核心城市的投资,积极主动捕捉收并购机会,确保公司稳中求进地可持续发展。”
他指出,中海地产在投资策略方面坚持“三个主流” ,即投资主流城市、主流地段、主流项目,与此同时,严守投资纪律、投资刻度。
此外,据张智超透露,在收并购和城市更新方面,中海地产会进一步发力。上半年在北京和上海两个大的城市更新项目北京中信城,上海建国东路项目推进顺利。
此外,今年8月,碧桂园公告称,将拥有的广州亚运城项目26.67%股权出售给中海,总代价约12.915亿元。中海原本已持有联营公司73.33%股权,收购碧桂园股份后,将成为其100%持股股东。
此外,颜建国在半年报中也指出,随着美元加息周期已近尾声,在国家及港府各项政策支持下,香港就业、经济逐步向好,长期来看,相信香港楼市将会持续稳定,对香港未来发展依然保持信心,并将持续把握机会适时增加投资,密切追踪相关并购机会。
手握现金1142亿元,加权平均融资成本3.54%
过去 20 多年,中海地产的资产负债率一直都控制在 60%左右,净借贷比率在 40%以下,负债率在头部房企中一直保持最低,在手现金占总资产的比重持续保持在 10%以上。这是中海区别于竞争对手的关键标签。
上半年,中海地产实现正向经营现金流 337 亿元,并提前或到期偿还境内外今、明年债务人民币 582.4 亿元。
截至 6 月末,中海地产总借贷为2515.5亿元,中海地产在手现金为 1142 亿元,现金占总资产的比例 12.4%,资产负债率为 58.3%,净借贷比率为 37.7%,加权平均融资成本3.54%,融资成本继续保持行业最低区间,继续保持“绿档”。
此外,在成本管控的费效比方面中海地产一直处于优势。上半年,中海地产分销费用与行政费用合计占收入的比例为3.8% 。
近两年来,随着行业规模见顶,以及由于调控带来的行业利润水平下降,房企开始向管理要红利,企业在降本增效方面积极探索。中海地产在三费费率控制方面一直是行业的榜样。
据了解,中海地产已经连续多年保持三费费率行业最低水平,2021年中海地产三费费率仅为3.1%。
市场的反馈有所说明,三大国际评级机构给予中海行业领先及稳定的信用评级,惠誉A-、穆迪Baa1、标普BBB+。
针对未来发展,管理层则表示,中海地产将继续保持稳健审慎的财务水平,主动谋发展,积极防风险,攻守兼备,不断提升主流城市的市场份额,保持行业领先的盈利能力,有信心分享房地产下半场行业集中度提升的红利。
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